Модульное домостроение – перспективы развития в РФ

Строительная отрасль до сих пор не оправилась от кризиса, несмотря на тенденцию рецессии в государственной экономике, о чем свидетельствуют сводки Росстата – снижение сектора строительства на 3 – 4% ежегодно.

Министр строительства и ЖКХ РФ М. Мень с этим категорически не согласен, считая, что 80 млн. м² жилья ежегодно – неплохой показатель для России. А управляющий партнер международного концерна Кнауф М. Грундке представил на отраслевой конференции Российского союза промышленников проект развития, базирующийся на модульные дома, как инновационную технологию.

Модульные преимущества технологии

У технологии модульного строительства существует базовых преимуществ:

• скорость возведения – площадь 1000 м² сдается за 4 месяца, что, в принципе, недостижимо при любой другой технологии;
• инженерные системы – большая часть монтируется на заводе (сантехника, электрика);
• фактор погодных условий – сборка здания от их не зависит.

В инвестиционный цикл строительства не входит время изготовления модулей, которые можно накапливать на производстве по мере изготовления.

Несколько именитых компаний – «Новый Дом», Кнауф и СВЕЗА разработали проект, который позволит им внедриться в нишу модульного домостроения уже с конца 2017 года. Планируется разработка трех конфигураций зданий:

• коттедж 120 – 50 м²;
• многоквартирный дом с квартирами 40 – 80 м²;
• таунхаус смешанной конфигурации – гибрид первых двух вариантов.

При наличии типовых решений можно реализовать неограниченное количество эксклюзивных проектов без увеличения себестоимости квадратного метра и потери качества проживания. Подобным образом возводятся административные модульные здания для обеспечения типовой застройки населенных пунктов.

В Архангельской области в рамках проектов «Переселение из ветхого/аварийного фонда» и «Жилье для российской семьи» запланирована сдача 100 – 300 тысяч м² многоквартирных домов.

При развитии современных технологий ресурс большинства конструкционных материалов достигает 30 – 50 лет. Соответственно, здания способны простоять минимум этот срок без капремонта, однако жилище устаревает морально. Поэтому модульный дом и в этом случае предпочтительнее – его можно разобрать, отправить на завод для реставрации, а через неделю собрать с новыми фасадами и интерьерами. Что в принципе невозможно проделать с объектами капитального строительства.

Облицованные индустриальным способом интерьеры и фасады не нужно периодически ремонтировать. В обслуживании модульные комплексы значительно дешевле капитальных объектов. Однако в помещениях бойлерных, котельных и прочих помещений со специальным оборудованием присутствуют агрессивные среды. Поэтому их обслуживают в стандартном порядке.

Изначально модульное здание обладает мобильностью. Для многоквартирных домов эта характеристика второстепенна, так как они предназначены для долгосрочной эксплуатации на одном месте. В этом случае наблюдается несовершенство законодательной базы. Поскольку официально постройка считается инвентарным зданием каркасного типа, не относится к категории недвижимости, следует скорректировать законы, чтобы получившие квартиры жильцы смогли прописаться в них.

Модульные «подводные камни»

Сдерживает развитие технологии стойкое убеждение потенциальных владельцев недорогой недвижимости в том, что дома будут выглядеть, как вахтовые поселки или административные корпуса заводов. Отечественный собственник больше привык к кирпичным стенам метровой толщины, способным выдержать бомбовый удар или артобстрел.

Поэтому первоочередной задачей производителей является уровень индустриальных масштабов выпуска жилья по проектам индивидуальным. Хотя состоять они будут из стандартных элементов, чтобы стоимость 1 м² не превышала отметку 35 – 37 тысяч рублей.

Модульные стереотипы

Тормозит спрос на модульное жилье несколько стереотипов, сложившихся у отечественного потребителя:

• убогие фасады – до недавнего времени в РФ строились преимущественно промышленные модульные комплексы;
• низкая прочность – блок контейнеры похожи на бытовки, хотя и имеют металлические каркасы с многократным запасом надежности.

Кроме того, строительная ниша изначально является самой консервативной. Например, материалоемкие срубы до сих пор остаются востребованными индивидуальными застройщиками. В модульные здания из блок контейнеров изначально заложено меньше конструкционных материалов.

Некоторые проблемы в модульных домах все же существуют:

• одна и та же технология изготовления блок контейнеров не работает в разных регионах РФ;
• производительность монтажа снижается в межсезонье;
• после длительной эксплуатации несколько снижается энергоэффективность постройки;
• уровень звукоизоляции соседних квартир недостаточный.

Для доработки проектов приходится повышать себестоимость домов, после чего, цена квадратного метра перестает быть основным преимуществом. На отечественном рынке присутствует бренд «Кубанский модульный дом» с патентованной технологией строительства способом объемных модулей КМД. В качестве утеплителя здесь используется Эковата, каркас наполовину деревянный, наполовину металлический.

Даже при загрузки производственных мощностей ниже оптимального уровня (около 10000 м² ежегодно) себестоимость квадратного метра находится в пределах 30 – 35 тысяч рублей.

Промышленное модульное домостроение

Руководители собственного бизнеса избавились от стереотипов одними из первых, поскольку больше доверяют экономическому обоснованию модульных проектов и экспертным оценкам. Представители малого бизнеса оценили возможность размещения модульных офисов и ТРК в удобных для них районах города. Поскольку администрация охотнее выделяет землю под технологии, не засоряющие прилежащую застройку и существующий ландшафт.

Индустриальным способом в настоящее время возводится около 15% промышленных объектов. Остальное строится традиционными способами из кирпича и бетона. Из указанного объема индустриальных технологий половина приходится на панельное домостроение. Соответственно, модульных комплексов ежегодно возводится не более 7,5% от общего количества недвижимости. Для индивидуальных застройщиков более интересны модульные  домики для дачи цена которых существенно ниже, чем у недвижимости, возведенной по другим технологиям.